বাংলাদেশে জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে প্রতারণার শিকার হওয়ার ঘটনা অস্বাভাবিক নয়। দেশের ভূমি সম্পর্কিত আইনগুলি জটিল এবং দলিল যাচাইয়ের প্রক্রিয়া সময়সাপেক্ষ হওয়ায় অনেকেই প্রতারণার ফাঁদে পা দেন। প্রতারণার শিকার থেকে বাঁচতে জমি কেনার সময় কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। এ প্রবন্ধে আমরা জমি কেনার আগে কীভাবে নিজেকে প্রতারণার শিকার হওয়া থেকে রক্ষা করা যায়, সে সম্পর্কে আলোচনা করবো।
১. দলিল যাচাই
জমি কেনার আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো দলিল যাচাই। জমির দলিলে গত ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকতে হয়। তাই শুধু বর্তমান মালিকের দলিল দেখে সন্তুষ্ট না হয়ে, আগে কারা মালিক ছিলেন এবং কীভাবে জমির মালিকানা হস্তান্তর হয়েছে, তা খতিয়ে দেখতে হবে। এছাড়া দলিল সঠিক কিনা তা আইনজীবীর সহায়তায় যাচাই করানো উচিত। সাব-রেজিস্ট্রার অফিস থেকে যেকোন জমির রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত তথ্য জানা যায়।
২. মিউটেশন এবং রেকর্ড যাচাই
জমি কেনার ক্ষেত্রে মিউটেশন এবং রেকর্ড যাচাই করা অপরিহার্য। যার কাছ থেকে জমি কিনছেন, তার নামে মিউটেশন বা নামজারি হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে। তফসিল অফিস বা এসিল্যান্ড অফিস থেকে এ সম্পর্কিত তথ্য সংগ্রহ করা যেতে পারে।
৩. অনুমতিপত্র যাচাই
জমির অবস্থান এবং মালিকানা অনুযায়ী বিভিন্ন অনুমতিপত্রের প্রয়োজন হতে পারে। যেমন, রাজউকের অধীনে থাকলে বিক্রির জন্য রাজউকের অনুমতিপত্র থাকতে হবে। গণপূর্ত বিভাগের জমি হলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমতি প্রয়োজন হবে। সুতরাং, জমির অনুমতিপত্রগুলো সঠিকভাবে যাচাই করা জরুরি।
৪. খাজনার কপি পর্যালোচনা
জমি কেনার আগে নিশ্চিত হতে হবে যে জমির বর্তমান মালিক নিয়মিত খাজনা পরিশোধ করেছেন কিনা। খাজনার হালনাগাদ কপি সংগ্রহ করে যাচাই করা উচিত।
৫. জমির দখল
জমি কেনার আগে সরাসরি গিয়ে জমির দখল বিষয়টি নিশ্চিত করা জরুরি। দলিলের সাথে সাথে জমির পরিমাণ ও দখল সঠিক কিনা তা যাচাই করতে হবে। পরিমাপ করে সার্ভে করাটাও বুদ্ধিমানের কাজ।
৬. উত্তরাধিকার যাচাই
যদি জমির বর্তমান মালিক উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিক হয়ে থাকেন, তাহলে বণ্টননামা সঠিকভাবে সম্পন্ন হয়েছে কিনা তা খতিয়ে দেখতে হবে। অন্যথায় ভবিষ্যতে অন্য উত্তরাধিকারীর সঙ্গে জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা সৃষ্টি হতে পারে।
৭. মর্টগেজ যাচাই
জমি কেনার আগে যাচাই করতে হবে, জমিটি কোন ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কিনা। বাংলাদেশ ব্যাংক ও ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট থেকে অনলাইনে এ তথ্য পাওয়া যায়।
জমি কেনার সময় প্রতিটি ধাপেই সতর্কতা অবলম্বন করা জরুরি। জমি সংক্রান্ত প্রতিটি বিষয় দক্ষভাবে যাচাই করা না হলে ভবিষ্যতে জটিলতার শিকার হতে হতে পারেন। সঠিকভাবে যাচাই-বাছাই করার মাধ্যমে প্রতারণা এড়ানো সম্ভব। এজন্য প্রয়োজনীয় নথিপত্র একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তায় পরীক্ষা করানো উত্তম।
